Il comparto immobiliare, comprensivo dei dati sulle costruzioni dell’andamento dei tassi di interesse e di tutto quello che include l’arredamento per l’interno e l’esterno, è un barometro importante per monitorare lo stato di salute dell’economia americana.
Questa considerazione è particolarmente rilevante se si considera che l’ultima grande crisi finanziaria, quella del 2008, è scoppiata in scia ad uno sgonfiamento proprio di questo comparto.
In generale, l’economia ed il settore immobiliare posano entrambi su solide fondamenta e le relazioni tra le due entità sono molto importanti sia per gli analisti finanziari che per gli investitori.
Le persone spendono, infatti, molti soldi non solo nell’acquisto della casa ma in tutto quello che la completa, dall’arredamento al giardino, e di conseguenza i dati sull’andamento del settore possono essere considerati un “leading indicator” con mesi di anticipo.
IL MERCATO IMMOBILIARE NEGLI USA
Il valore globale del mercato domestico nel 2018 ha raggiunto i 33,3 trilioni di dollari, in crescita del 6,2% sul 2017, secondo Zillow Group, una delle agenzie più autorevoli nel settore.
Il comparto rappresenta tra il 15 ed il 18% del Pil americano, una percentuale in grado di influenzare l’andamento della crescita del Paese.
Anche nel 2019, il settore è stimato in crescita, seppur in misura più temperata, condizionato dagli stessi fattori che hanno già contenuto l’avanzata nel secondo semestre dello scorso anno.
Nello specifico: l’aumento dei tassi di interesse, la continua salita dei prezzi e la diminuzione dell’offerta (stock di case in vendita).
LA DISCESA DEI NUOVI CANTIERI
I nuovi cantieri (housing starts) ed i permessi di costruzione (building permits) sono considerati i principali indicatori della salute del settore.
I nuovi cantieri sono scesi a dicembre dell’8,2% rispetto allo stesso mese del 2018, la più elevata contrazione in oltre due anni. Il declino di dicembre segue, tuttavia, due mesi di forti rialzi, ma gli analisti si aspettano un’ulteriore debolezza anche nei prossimi mesi.
In generale, le società edili non iniziano a costruire fino a quando non sono sicuri che venderanno l’immobile o durante la costruzione o poco prima di averlo completato.
Di conseguenza, repentine discese nei nuovi cantieri sono stati un indicatore chiave di tutte le successive recessioni dal 1960 in avanti.
I VALORI IMMOBILIARI
La risalita dei tassi di interesse sui mutui ipotecari sono una delle ragioni che hanno contribuito ad un rallentamento della crescita dei valori immobiliari nello scorso semestre.
Sempre secondo Zillow, i prezzi sono destinati a crescere complessivamente nel Paese del 3,8% rispetto al 2018, previsione rivista al ribasso r dal precedente +4,2%, ma con sensibili differenze tra città ed aree geografiche e con alcune zone già in decrescita.
L’OUTLOOK SULLA FED e SUI TASSI DI INTERESSE
La Federal Reserve ha alzato i tassi di interesse per quattro volte nel 2018 per calmierare una crescita economica molto solida.
Alla fine di gennaio, i tassi fissi sui mutui a 30 anni avevano raggiunto il 4,46%, in rialzo rispetto al 4,2% dell’anno precedente, ma ben al di sotto del 5% raggiunto a novembre e livello più elevato dal 2011.
Poiché gli analisti non stimano alcun incremento dei tassi per il 2019, anche i tassi sui mutui dovrebbero rimanere stabili.
LA DOMANDA e L’OFFERTA
Nell’ultimo biennio la scarsità di offerta è stata uno dei principali pilastri nel sostenere le quotazioni e la situazione non dovrebbe mutare nel 2019.
LA CINA e LA CRESCITA MONDIALE
Sono variabili da non sottovalutare, ma difficili anche da interpretare in termini di impatto sul settore immobiliare domestico. I paperoni asiatici hanno investito pesantemente nel comparto, in particolare nella parte occidentale del Paese, e possono essere contrastati solo da penalizzazioni sugli acquisti, come avvenuto in Canada, o da misure di controllo dei capitali attuate da Pechino.
IL PREZZO DEL LEGNO e GLI ALTRI DATI
Il prezzo della materia prima è sceso considerevolmente dopo aver toccato nuovi record durante la scorsa primavera con la rimozione delle tariffe doganali sull’importazione del legname dal Canada.
Alla fine di gennaio il prezzo era ancora 35%, al di sotto rispetto ai picchi di maggio.
Questa diminuzione di prezzo impatta sicuramente in modo positivo sulla sostenibilità dell’investimento immobiliare, al pari della discesa del tasso di disoccupazione domestico, ai minimi degli ultimi 50 anni, che compensa il continuo aumento delle quotazioni.
CONCLUSIONE
Il mercato immobiliare statunitense è, nel suo complesso, previsto in rallentamento, ma in misura modesta ed in linea con le stime del Pil in ribasso rispetto al 2018.
Il tono della Fed, più accondiscendente in termini di politica monetaria dallo scorso dicembre, contribuirà a mantenere i tassi sui mutui ad un livello sostenibile per attirare nuovi acquirenti sul mercato.
