Crollano le nuove richieste di mutui a gennaio ai minimi dal 1994. Forse un segnale che la ripresa immobiliare americana sia già, dopo solo un biennio, al capolinea.
Non c’è da stupirsi, la ripresa inconsueta delle quotazioni nel biennio scorso, con un incremento dei prezzi di oltre il 10% annuo, è stata trainata quasi esclusivamente dai tassi sui mutui ai minimi storici e dagli investimenti speculativi di fondi immobiliari e società di private equity. Queste ultime si sono lanciate nel mercato per acquistare interi immobili, ristrutturarli (si fa per dire) e metterli a reddito (affittarli). Blackrock, uno dei più grossi fondi di private equity al mondo, aveva in portafoglio a fine novembre oltre 141.000 appartamenti, diventando così il primo operatore privato negli Stati Uniti.
Rispetto a maggio 2013, i tassi sono ora saliti di un punto percentuale, sfiorando anche l’1,3% di incremento. Tassi di interesse sui mutui a tasso fisso trentennali, stabili per un biennio intorno al 3,5% , hanno risvegliato l’appetito di coloro che non volevano perdere l’occasione di acquistare un appartamento con sensibili decurtazioni di prezzo dopo lo scoppio della bolla “subprime” nel 2008, ottenendo un finanziamento a condizioni che sembravano, e oggi ne abbiamo la conferma, irripetibili.
Negli ultimi sei mesi le nuove richieste di mutui sono crollate del 60%, tornando ai livelli del 1994. Le banche hanno iniziato già da fine anno a ridurre gli effettivi nel settore immobiliare e, se la tendenza non dovesse fermarsi, giudicando dalla ultime due trimestrali, non hanno ancora terminato.
E’ difficile che il settore possa avere una ripresa improvvisa, anche se i tassi di interesse dovessero per qualche motivo irrazionale (crollo dei mercati azionari e “flight to quality” sui bond), riprendere a scendere.
La Fed ha in portafoglio oltre 1,6 trilioni di mutui che si è comprata nell’ultimo triennio per mantenere i tassi molto bassi con lo stimolo monetario straordinario del “quantitative easing”.
Ora sarà, ma lo è già, più difficile ottenere un mutuo per i seguenti motivi:
– I redditi sono in calo. Negli ultimi cinque anni di crisi sono scesi da una media procapite di $56.000 a $51.500. Per mantenere inalterati i consumi ed illudere il mondo che l’economia continuava a crescere si è fatto ampio ricorso al credito. Ora i debiti privati sono aumentati rispetto al 2008 con redditi in discesa: i conti non tornano.
– Il rapporto debito/reddito disponibile è ancora troppo elevato, malgrado la riduzione (“deleveraging”) dei debiti nell’ultimo quinquennio.
– Molti altri pagamenti (utenze, assicurazioni, etc..) sono saldate sempre di più con carte di credito, segno che i flussi di cassa positivi familiari continuano a ridursi.
– La qualità dei debitori che accendono nuovi mutui si deteriora, in virtù degli eccessivi debiti già contratti e memorizzati nelle banche dati del sistema finanziario.
– I debiti per lo studio, che hanno raggiunto l’astronomica cifra di $1.070 miliardi, limitano la possibilità dei giovani di acquistare un appartamento. A differenza degli altri debiti privati che possono essere cancellati con una bancarotta, gli “student loans” continuano a crescere e devono essere pagati. Con i redditi in calo ci sono persone che non riescono ad estinguerli in tutta la vita lavorativa.
In sintesi, gli americani sono molto meno disponibili a contrarre nuovo debito. Questo è positivo per l’economia, perchè aumenta il reddito disponibile se non devi restituire un finanziamento, ma è negativo per il mercato immobiliare che senza la leva finanziaria (mutui) non cresce.
La locazione sembra essere la soluzione preferita. Il sogno della casa come investimento per la vita è ormai svanito, visto che ancora il 23% dei mutui è ancora underwater (sott’acqua), vale a dire che il debito residuo supera il valore del bene, malgrado il parziale recupero delle quotazioni. Inoltre la percentuale di proprietari è scesa al 62%, livello più basso da 20 anni, confermando che il mattone non è più così di moda negli Stati Uniti.
In una economia che cresce solo grazie al debito, per poter sopravvivere è necessario anche l’aumento dei redditi. Le banche americane stanno di nuovo diminuendo i controlli ed i requisiti per la concessione dei mutui, visto il crollo delle richieste. Un “dejà vu” nel biennio 2005-2007 che portò alla creazione ed allo scoppio della bolla “subprime”. Ma questa volta è diverso, perché le condizioni economiche sono peggiorate e non basteranno i tassi bassi ed il credito facile a salvare il mercato immobiliare da un nuovo crollo.
I segnali già infatti si intravedono. Le espropriazioni immobiliari hanno ripreso a crescere a gennaio, dopo mesi di costante discesa, con punte del +57% in California e +116% in Connecticut.
Le nuove richieste di mutuo si prevedono in calo anche nel 2014 da $1,75 trilioni a $1,16 trilioni, una vera voragine anche per il sistema bancario. Wells Fargo, la prima banca statunitense nei finanziamenti immobiliari con oltre il 30% di quota di mercato, ha acceso nuovi mutui per $50 miliardi nel quarto trimestre rispetto ai $125 miliardi dell’anno precedente. JPMorgan dichiara un calo del -54% anno su anno, sempre nello stesso periodo.
Numeri che devono far riflettere. L’economia a stelle strisce viene sempre dipinta in ripresa. La crescita è anemica e le difficoltà del mercato immobiliare ne sono uno specchio fedele, malgrado l’aiuto artificiale della Fed.
